چه اقداماتی برای فروش ملک مشاع انجام دهیم ؟؟
شاید بارها عبارت فروش ملک مشاع را شنیده باشید و برایتان سؤالاتی درباره نحوه فروش چنین املاکی پیش آمده باشد ، شاید هم خودتان صاحب ملک مشاعی باشید و بخواهید از قوانین خرید و فروش این املاک اطلاعات کافی بدست آورید . در این مطلب ما میخواهیم به سؤالات شما پاسخ دهیم .
ابتدا به تعریف ملک مشاع میپردازیم .
ملک مشاع
اگر ملکی به واسطه سهم الارث یا فروش یک ملک به چند نفر بین دو یا چند نفر مشترک باشد ، در اصطلاح حقوقی اشاعه میگویند و چنین ملکی ، ملک مشاع نامیده میشود .
تمام اجزاء این ملک تک تک آجرها و کاشیهای ملک متعلق به همه شرکاست . و هر گونه عمل حقوقی باید با رضایت و اطلاع همه شرکا صورت بگیرد. البته هر کدام میتوانند برای دریافت سند رسمی جداگانه اقدام نمایند اما آن سند رسمی نیز با درج سهم مالکانه مشاعی شریک صادر میشود.
فروش ملک مشاع
در بعضی مواقع ملک مشاع قابل تقسیم است و اگر هر کدام از شرکا برای فروش بخواهند اقدام نمایند میتوانند سند جداگانه مشاعی برای خودشان صادر کنند . اما گاهی نیز ملک قابل تقسیم نیست مثلاً یک زمین چندهزار متری که حتما باید برای تقسیم آن توافق صورت گیرد.
که سهم هر شریک در کجای زمین واقع شود و اگر توافقی صورت نگیرد ملک قابل تقسیم یا افراز نمی باشد . اما باز هم هر کدام از شریکان که بخواهند می توانند برای فروش اقدام نمایند .
که در چنین حالتی دادگاه دستور فروش ملک مشاع را صادر مینماید . این رأی قطعی میباشد و شرکا نمی توانند اعتراضی کنند.
تعریف ملک مفروز
مفروز به املاکی گفته میشود که فقط یک مالک دارد.
ملک مشاع معمولا از ملک مفروز ارزانتر است . قوانینی برای افراز یا فروش املاک مشاع وجود دارد :
تقسیم و فروش ملک مشاع باید در حضور همه شرکا صورت گیرد .
اگر مالکان در خصوص شراکت ملک دچار مشکل باشند بهتر است ملک را از حالت مشاع درآورده و مفروز نمایند .
فروش ملک مشاع بدون اجازه شرکا
اگر یکی از شرکا بدون کسب اجازه از بقیه ملک را بفروشد ، معامله در قدر سهم خود صحیح میباشد و به میان سهم بقیه شرکا طبق قانون مدنی معامله فوضولی حسای می شود .
اگر شرکا از این معامله رضایت نداشته باشند با توجه به اینکه جرم محسوب نمی شود ، اما خریدار در صورتیکه از معامله فوضولی مطلع بوده هیچ حقی ندارد اما اگر از این ماجرا مطلع نبوده میتواند بخش صحیح معامله را نیز فسخ نماید. شرکا نیز میتوانند معامله را یا رد یا قبول کنند .
در شرایطی که یک ملک مشاعی بیشتر از دو نفر شریک داشته باشد یکی از شرکا می تواند بوسیله یک اظهارنامه آمادگی خود را برای فروش سهم مشاعی اش اعلام کند و سهم خود را به دیگری بفروشد.
برای تقسیم ملک شرکا باید به کجا مراجعه نمایند ؟
اگر ملک موصوف در دفتر املاک اداره ثبت دارای سابقه ثبتی باشد ، درخواست افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک و اگر هم دارای سابقه ثبتی نباشد از دادگاه محل وقوع ملک باید پیگیری شود . اگر ملک مذکور مطابق ضوابط قابلیت افراز داشته باشد ، عملیات طبق روال قانونی انجام میشود اما اگر قابلیت افراز نداشته باشد ، متقاضی باید به دادگاه مراجعه کرده و طرح اقامه دعوا دهد.
در مراجعه به دادگاه در دادخواست افراز مال مشاع ، باید چه به عنوان خواهان و چه به عنوان خوانده نام کلیه شرکا قید گردد.
فرآیندی که در اداره ثبت باید طی شود
در اداره ثبت درخواست تقاضای افراز ارائه میشود ، و نماینده ثبت به پرونده ثبتی ملک مراجعه میکند . پس از بررسی مسئول اداره ثبت ، پرونده به نقشه بردار ثبت ارجاع داده میشود . و درصورتیکه مساحت ملک به حد ناب برسد ، در تاریخ و ساعت معینی با حضور تمامی شرکا و نماینده و نقشه بردار ثبت از ملک یا زمین بازدید به عمل می آید .
سپس نقشه بردار نظرش را برای قابل افراز بودن ملک اعلام میکند . تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم قابلیت افراز از طرف هریک از شرکا، ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
اگر ملک قابل افراز نباشد
در صورت تشخیص غیرقابل افراز بودن ملک ، گواهینامه ای مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی درخواست داده می شود ، و متقاضی باید تصویر برابر مدارک اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی و گواهینامه صادر شده را به دادگاه حقوقی محل ملک برده و درخواست خود را برای فروش ملک مشاع تسلیم دادگاه نماید .
با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام مینماید.
مراحل فروش ملک مشاع
در اقدام اول : تصمیم یا حکم قطعی باید از مراجع قانونی چه اداره ثبت و چه دادگاه صادر شود .
در اقدام بعدی : هر یک از شرکا به تنهایی میتوانند با مراجعه به مراجع قانونی در خواست فروش ملک مشاع را بدهند.
در مرحله سوم :مجوز فروش ملک مشاع غیر قابل افراز حتما باید از سمت دادگاه صادر شود .و بدون داشتن این مجوز امکان فروش نیست .
مرحله آخر : ملک از طریق مزایده فروخته می شود. در مزایده، کارشناس ، قیمت پایه برای ملک تعیین میکند و کسی برنده مزایده است که بالاترین قیمت را پیشنهاد کرده باشد. اگر شرکا در جلسه مزایده شرکت نداشتند ، مانع فروش ملک نمیشود . و همچنین خود درخواست کننده نیز میتواند خریدار باشد .
